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自2021年6月首批產(chǎn)品上市至今，我國公募REITs已初步經(jīng)歷了完整的周期——2022年受追捧、2023年遭遇顯著回調(diào)，再到目前平穩(wěn)發(fā)展。在促進(jìn)公募REITs市場高質(zhì)量發(fā)展過程中，耐心資本的積極參與至關(guān)重要。在近日由瑞思不動產(chǎn)金融研究院主辦的中國REITs發(fā)展2024年會上，與會人士就進(jìn)一步完善公募REITs各項機制，吸引耐心資本進(jìn)行了深入探討。

保險資金與REITs天然匹配

中國人壽保險（集團）公司原董事長、原保監(jiān)會副主席、十三屆全國政協(xié)常委楊明生表示，REITs市場目前存在著市場規(guī)模有限、產(chǎn)品流動性不足以及長期穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不足等問題，應(yīng)簡化擴募流程、降低杠桿率限制，同時加速更多傳統(tǒng)與新型資產(chǎn)業(yè)態(tài)上市，提升耐心資本參與REITs市場積極性。

公募REITs優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施項目是稀缺資產(chǎn)，可以產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。而保險資金有久期長、跨周期的屬性，是典型“耐心資本”，與REITs天然匹配。

自首批公募REITs上市以來，保險資金便將REITs產(chǎn)品作為戰(zhàn)略型資產(chǎn)進(jìn)行全方位的布局，且不斷提升參與力度。截至2024年上半年，保險機構(gòu)在所有非原始權(quán)益人戰(zhàn)配投資者中的參與規(guī)模占比最高，約為20%左右，參與過戰(zhàn)配的保險機構(gòu)共34家。網(wǎng)下投資者中，保險機構(gòu)參與占比更是超過30%。

中郵人壽保險股份有限公司不動產(chǎn)投資部總經(jīng)理徐立思表示，REITs的強制現(xiàn)金分配機制，可以保證耐心資本長期、持續(xù)分享資產(chǎn)運營帶來的收益。2024年前8個月，有32只REITs共分配了60次，其中有19只已經(jīng)分配多于1次，為投資人提供可預(yù)見的現(xiàn)金回報。另一方面，REITs的可供分配金額收益率較高，28只具備四個季度歷史數(shù)據(jù)的REITs市值加權(quán)平均可供分配金額收益率為7.1%，相比其他具備現(xiàn)金分配的資產(chǎn)顯得很有吸引力。

徐立思同時表示，REITs已成為基礎(chǔ)設(shè)施項目的重要退出渠道，這擴寬了耐心資本的投資范圍。很多行業(yè)的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項目具有較好的投資價值，但是在大宗交易市場中缺乏流動性，很難退出，讓很多耐心資本心存顧慮，“而保障房、消費基礎(chǔ)設(shè)施、廠房類項目，由于公募REITs提供更好的流動性和退出渠道，因此獲得了市場較高的關(guān)注度和大量投資者的看好”。

“REITs產(chǎn)品嚴(yán)格的合規(guī)性要求和更透明的信息披露，也給耐心資本投資提供了便利。”徐立思表示，“合規(guī)判斷和投后管理都是耐心資本以及其他機構(gòu)投資者很重視的領(lǐng)域，REITs在這兩方面均有較好的制度性安排，可以減輕耐心資本相應(yīng)的時間成本和人力投入，更聚焦到投資及研究之中。”

建議完善資產(chǎn)定價等機制

然而，公募REITs市場在吸引包括險資在內(nèi)的耐心資本時依然存在不小堵點。

“目前，部分保險公司投資公募REITs產(chǎn)品受償付能力約束較大，如投資REITs的風(fēng)險因子仍然較高，建議進(jìn)一步解決相應(yīng)資金投資的痛點和難點，提升其投資意愿。”楊明生表示，“同時，建議給予重要的戰(zhàn)略投資者更多的參與權(quán)和知情權(quán)，如允許參與發(fā)行定價、基金決策委員會、顧問委員會或設(shè)置觀察席位，提升戰(zhàn)略投資人參與投資的積極性。”

在業(yè)內(nèi)人士看來，市場持續(xù)擴容、促進(jìn)資產(chǎn)合理定價等機制，對于耐心資本進(jìn)入公募REITs市場同樣至關(guān)重要。

泰康資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司金融產(chǎn)品投資部負(fù)責(zé)人瞿艷表示，擴大REITs持有的底層資產(chǎn)的數(shù)量，可以有效降低單資產(chǎn)波動的影響。REITs單標(biāo)持有的底層資產(chǎn)較少，容易因為單個資產(chǎn)表現(xiàn)的偶然性波動引發(fā)REITs的波動。另一方面資產(chǎn)的擴充也有利于形成頭部REITs的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合。

“我們整體上還是希望進(jìn)一步加速REITs的擴募，推動更多REITs常態(tài)化擴募，特別是過對于審批中的項目，建議縮短擴募的審批周期。”瞿艷表示，“擴募過程中，對于以配置策略為主的耐心資本，最大挑戰(zhàn)可能在于只能對擴募資產(chǎn)被動接受，建議引入和首發(fā)類似的估值調(diào)整機制，避免隨著市場的變化，因估值過高引發(fā)的發(fā)行難度上升。”

可吸引國際投資者進(jìn)入REITs市場

作為一種創(chuàng)新金融工具，REITs通過盤活存量資產(chǎn)、提供長期穩(wěn)定的資金支持，對推動科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級和綠色低碳轉(zhuǎn)型具有重要作用。隨著未來市場體制機制的完善，REITs將有更廣闊的發(fā)展空間。

“從全球來看，REITs是資產(chǎn)配置的重要部分，具有長期收益穩(wěn)定、風(fēng)險更加分散的特征。”中證指數(shù)有限公司研究開發(fā)部總經(jīng)理趙永剛表示，“作為重要的工具載體，REITs指數(shù)和指數(shù)化產(chǎn)品也在快速發(fā)展。目前，中證指數(shù)公司已經(jīng)發(fā)布中證REITs（收盤）指數(shù)和中證REITs（收盤）全收益指數(shù)。”

趙永剛透露，下一步將聚焦大市值REITs指數(shù)、細(xì)分類別REITs指數(shù)，以及捕捉現(xiàn)金流充裕、分紅高、波動性低的REITs策略指數(shù)，不斷豐富REITs指數(shù)系列，助力REITs投資生態(tài)建設(shè)，促進(jìn)REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。

澳大利亞前貿(mào)易與投資部長Andrew Robb建議，中國可以考慮引入國外REITs來提供新的視角，并強化投資端的稅收激勵，從而吸引更多國際投資者進(jìn)入中國REITs市場。

校對：劉榕枝