券商中國
陳銘
2024-10-09 16:57
“滬廣深”三箭齊發(fā)，業(yè)內(nèi)對樓市近期表現(xiàn)預(yù)估樂觀。
9月30日，也是國慶小長假節(jié)前的最后一個交易日，A股三大指數(shù)全線飄紅，上證指數(shù)漲8.06%，深證成指漲10.67%，創(chuàng)業(yè)板指漲15.36%，成交額達(dá)2.59萬億元，連續(xù)第四個交易日突破萬億元。
房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強勁，迎來集體大漲。A股的萬科A、金地集團(tuán)、金融街、華僑城、綠地控股、陽光股份等14只個股開盤漲停，超20只漲幅超10%。
內(nèi)房股也在狂歡。截至收盤，佳兆業(yè)暴漲82.61%，融創(chuàng)中國上漲55.03%，合生創(chuàng)展、弘陽地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、禹洲集體、合景泰富、中駿集體、寶龍地產(chǎn)、世茂集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、時代中國等漲幅均超20%。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，股市大漲與房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化密切相關(guān)，國家明確房地產(chǎn)要促進(jìn)“止跌企穩(wěn)”，釋放出大方向上不允許房地產(chǎn)過快持續(xù)下跌的信號。
在他看來，隨著后續(xù)一攬子政策的密集出臺，市場認(rèn)為熱點城市會企穩(wěn)，從而帶動多個都市圈企穩(wěn)，使得樓市大盤趨于穩(wěn)定。與此同時，前期過快下跌的房地產(chǎn)股票也將經(jīng)歷重新評估，經(jīng)歷估值修復(fù)的過程。
在地產(chǎn)股久違大漲的前夜，上海、廣州、深圳三個一線城市集體對樓市進(jìn)行松綁。
調(diào)控的傳聞在幾天前就開始發(fā)酵，有市場消息稱，上海和深圳計劃取消現(xiàn)有的住房購買限制，以激發(fā)住房消費需求，提振房地產(chǎn)市場。
隨后到來的是相關(guān)部門的表態(tài)。
9月26日，中央政治局會議明確，要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策。
9月29日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開黨組會議，強調(diào)要指導(dǎo)各地有效落實存量政策，加力推動增量政策落地見效。要回應(yīng)群眾關(guān)切，支持城市特別是一線城市用好房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策調(diào)整住房限購政策。
當(dāng)晚，“滬廣深”三箭齊發(fā)。值得注意的是，雖然三城新政均指向松綁，但力度和具體政策卻不盡相同。
廣州全市放開限購
廣州此次政策力度最大，成為首個全面取消限購的一線城市。
本次限購政策調(diào)整后，廣州市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在廣州市范圍內(nèi)購買住房的，不再審核購房資格，不再限制購房套數(shù)。
此前，廣州放開限購的范圍，只針對全市120平方米以上戶型以及黃埔、番禺、花都、從化、增城五區(qū)。隨后，南沙官宣全區(qū)購買商品住房不再審核購房資格。現(xiàn)在，廣州直接取消限購政策，在一線城市中率先全面放開。
回顧廣州限購松動路徑發(fā)現(xiàn)，基本可概括為“小步快跑、逐步收縮”，即先放開外圍區(qū)域，然后放開120平方米以上，先收縮非戶籍要求的社保年限，再全部退出。
在李宇嘉看來，廣州的城市能級、行政地位相對北上深要低一些，城市對資金、投資需求的吸引力，也弱于北上深，廣州松綁限購的影響，無論在預(yù)期上，還是輿論上，還是實際的效果顯現(xiàn)上，都相比北上深要小一些。
事實上，經(jīng)過2023年底和2024年初兩次限購政策松綁，廣州的限購政策已相對寬松，限購區(qū)域大幅收窄，僅留中心區(qū)和南沙；限購人群僅留非戶籍群體，繳納社保6個月后，也可享受戶籍待遇；限購房屋類型上，僅限120平方米以下，退出限購的影響也比北上深要小。因此，在“止跌反彈”的新要求下，廣州發(fā)揮核心城市的基本盤作用，帶動作用，完全退出限購在情理之中。
對于新政影響，李宇嘉表示，結(jié)合廣州自身優(yōu)勢、存量房貸利率下調(diào)，以及近期土地市場熱度升高，預(yù)計10月份的商品房交易量一定比9月更好，為四季度樓市企穩(wěn)打下基礎(chǔ)。
廣州出臺新政后，深圳也接踵而至，不同于前者全面取消限購，深圳選擇對部分區(qū)域取消限購。
深圳全面取消限售
深圳的限購政策調(diào)整分為幾個方面：
一是本市戶籍居民方面，在原本市戶籍居民家庭限購2套住房、本市戶籍成年單身人士（含離異）限購1套住房的政策基礎(chǔ)上，在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)，可再購買1套住房。
二是在非本市戶籍居民家庭及成年單身人士購房方面，深圳仍然限購1套住房，但是分區(qū)調(diào)整了社保年限的限制。其中，在福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道、西鄉(xiāng)街道范圍內(nèi)購買住房，需提供購房之日前1年在本市連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險證明。
三是在鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)范圍內(nèi)購買住房，無需提供個人所得稅或社會保險證明。
上述情況基本可概括為：深籍在原有2套房的基礎(chǔ)上，可在非核心區(qū)域再購買一套；非深籍限購1套，核心區(qū)域買房社保由3年降至1年，非核心區(qū)域不要社保。
深圳此次還取消了限售：商品住房和商務(wù)公寓取得不動產(chǎn)權(quán)登記證書后可上市交易，個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年。
不僅如此，個人住房貸款政策也迎來優(yōu)化，首套房首付調(diào)為15%，二套房首付20%，取消利率下限。
在李宇嘉看來，此次深圳限貸、限購政策松動的幅度都比較大，特別是外圍買房無需社保、增值稅免征七“5改2”，二套房首付下降10個百分點至20%。主要原因在于，一方面深圳樓市下跌幅度大，已經(jīng)進(jìn)入到負(fù)反饋的自我循環(huán)；另一方面，近十年來深圳流入人口是國內(nèi)最多的，其中年輕人較多，而且房地產(chǎn)發(fā)展較早，導(dǎo)致?lián)Q房人群規(guī)模較大，剛需和改善性需求很強，很多需求此前卡在首付、月供方面，此次限貸松綁，能極大地降低購房貸款的門檻和交易意愿。
“滬七條”重磅登場
打響此輪一線城市松綁第一槍的是上海。
作為近來少有的優(yōu)質(zhì)堅挺市場，上海的政策備受各方關(guān)注。雖未如傳聞般全面解除限購，但此番“滬七條”調(diào)控核心和力度之重依然釋放出上海提振市場、激發(fā)住房需求的態(tài)度。
此次上海對限購政策進(jìn)行優(yōu)化，一方面縮短非滬籍居民購買外環(huán)外住房所需繳納社保或個稅年限，從此前的“購房之日前連續(xù)繳納滿3年及以上”調(diào)減為“購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上”。
另一方面，對持《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值、在上海市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非上海市戶籍居民家庭，在購買住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。
同時，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)實施更加差異化的購房政策，對在新片區(qū)工作、存在職住分離的群體，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，可在新片區(qū)增購1套住房。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示：“社保繳納年限壓縮帶來兩個積極效應(yīng)。一是降低社保繳納成本和購房資格等候時間。此舉有助于加快在上海的非滬籍居民購房資格的滿足，尤其是最近幾年新進(jìn)入上海就業(yè)的人群，將更快獲得購房資格。二是提振購房信心和激活購房潛力，持續(xù)加快‘來滬工作-繳納社保-購房安家’的節(jié)奏。”
有行業(yè)人士測算，僅社保年限3年改1年就將釋放213萬張“房票”，而非滬籍居住證標(biāo)準(zhǔn)分+社保滿3年相當(dāng)于釋放117萬份購房名額。
上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦解讀稱，此次政策還照顧到部分改善群體。上海居住證滿3年且積分達(dá)到分值的居民家庭可以享受滬籍居民家庭購房待遇，對于非滬籍家庭而言，就意味著可以多買1套房子。加之當(dāng)前的信貸政策相當(dāng)友好，有利于激發(fā)這部分客群的購買欲。
在首付比例下調(diào)方面，上海本次政策也作出詳細(xì)規(guī)定，顯著降低購房門檻和首付成本。
具體來看，首套房最低首付款比例降為15%，二套房降為25%；實行差異化政策區(qū)域的則降為20%。住房公積金二套房貸最低首付款比例相應(yīng)調(diào)整。
為降低住房交易稅收成本，上海一方面將調(diào)整增值稅征免年限，個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年；此外還將按照國家工作部署，及時取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，減少住房交易成本。此前，上海普通住宅交易需要繳納房款1.5%的契稅，而非普通住宅契稅比例則為3%。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次上海明確取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)政策，和此前北京“適時取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”的導(dǎo)向一致，意味著“普通住房”一詞退出了歷史舞臺。同時，調(diào)整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。此次政策調(diào)整更好支持了改善型住房需求，結(jié)合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)退出的情況，將發(fā)揮較好的減負(fù)效應(yīng)。
新政之下，盧文曦對近期樓市預(yù)判樂觀：“最近幾天市場氛圍相當(dāng)好，管理層高頻次釋放積極信號，資本市場一改前期低迷，地產(chǎn)股出現(xiàn)漲停潮，樂觀情緒又開始回歸。進(jìn)一步優(yōu)化的政策會釋放較多市場需求，一部分已經(jīng)處于談判中的客戶這周末已經(jīng)加速做決策的步伐，周末成交訂單數(shù)量明顯增加。”
他認(rèn)為，國慶假期“黃金周”的樓市表現(xiàn)值得市場期待，10月樓市交易量也有望止跌企穩(wěn)，四季度成交量有望走出翹尾行情。
《國際金融報》記者據(jù)此向上海多個在售項目處了解，大多項目方表示，今日市場尚無明顯反饋，但正在積極備戰(zhàn)國慶黃金周，相信屆時市場熱度會有起溫。
也有項目已經(jīng)感受到新政出臺的力度。
截至9月30日上午11時20分，位于上海嘉定新城板塊的金地嘉峯匯新增認(rèn)購16套。金地集團(tuán)上海公司的工作人員介紹，這些認(rèn)購量主要來自前期積累的客戶，他們有些處于猶豫期，被政策改善預(yù)期，縮短了決策時間，才出現(xiàn)突擊認(rèn)購的情況。截至15時，認(rèn)購量又增至18套。
