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在資產(chǎn)價(jià)值增長趨緩的新常態(tài)下，如何達(dá)成資產(chǎn)保值增值目標(biāo)成為業(yè)主方和投資者的關(guān)注重點(diǎn)。10月30日，仲量聯(lián)行在其主辦的“中國商業(yè)地產(chǎn)30周年發(fā)展高峰論壇”上發(fā)布《厚積薄發(fā)，重塑韌性：中國商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)與資產(chǎn)管理》白皮書（以下簡稱“白皮書”），旨在從資產(chǎn)管理視角，深入剖析如何拓展物業(yè)管理服務(wù)邊界。

仲量聯(lián)行中國區(qū)物業(yè)與資產(chǎn)管理部總監(jiān)李從越表示：“過去幾年間，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了從‘講好故事’回歸到‘做好服務(wù)’的過程，當(dāng)前，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)需要在履行傳統(tǒng)職能的基礎(chǔ)上，增加資產(chǎn)管理思維，進(jìn)行全局性、長周期規(guī)劃。”

物業(yè)管理需由“輔助者”變身“經(jīng)營者”

白皮書指出，在市場下行及存量時代的雙重影響下，領(lǐng)先的管理優(yōu)勢以及長周期規(guī)劃視角對資產(chǎn)價(jià)值的影響力進(jìn)一步凸顯。傳統(tǒng)物業(yè)管理往往注重日常的設(shè)備維護(hù)、清潔和安保等基本服務(wù)，然而，隨著市場環(huán)境的復(fù)雜化，單純的維護(hù)已無法保障資產(chǎn)的長期收益，迫切需要在服務(wù)內(nèi)容增加的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)思維模式的轉(zhuǎn)變。

“在資產(chǎn)管理邏輯下，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的角色實(shí)質(zhì)上已經(jīng)由輔助者轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營者，這意味著物業(yè)管理方應(yīng)當(dāng)具備更為前瞻的戰(zhàn)略視野，在項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段就提前介入。”白皮書說。

而在項(xiàng)目運(yùn)營過程中，物業(yè)管理的職責(zé)也不再僅僅局限于對客戶需求做出被動響應(yīng)，而要通過優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)、提升租賃業(yè)務(wù)的穩(wěn)定性與收益表現(xiàn)，為業(yè)主方提供更多價(jià)值。這就要求物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)也要具備與租賃相關(guān)專業(yè)知識，能夠通過與租戶的緊密溝通，把握需求和行業(yè)趨勢，幫助項(xiàng)目適時調(diào)整策略以應(yīng)對市場變化。

仲量聯(lián)行認(rèn)為，在市場下行時，與一味壓縮物業(yè)管理成本相比，引入具備資管邏輯的成熟物業(yè)管理戰(zhàn)略才能從根本上解決問題，系統(tǒng)性地提升資產(chǎn)的整體運(yùn)營效率與長期收益，使其在全生命周期中實(shí)現(xiàn)增值保值。

資本性改造是保值增值重要支點(diǎn)

“目前，在北上廣深這四個一線城市，樓齡超過15年的辦公樓已接近三成，樓齡超過10年的辦公樓約占半數(shù)。一些項(xiàng)目的空調(diào)、供電等系統(tǒng)因設(shè)備老化，能效低下，不僅面臨高昂的維護(hù)成本，硬件條件更與用戶當(dāng)前的需求存在斷層。” 仲量聯(lián)行中國區(qū)辦公樓市場研究負(fù)責(zé)人米陽表示，“針對這一情況，資本性改造是有效延長建筑使用壽命，提升運(yùn)營效率和資產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵。”

資本性改造不僅能提升建筑硬件水平，還能通過改進(jìn)空間設(shè)計(jì)、設(shè)施布局等，優(yōu)化租戶的使用體驗(yàn)，從而增強(qiáng)項(xiàng)目的吸引力和市場競爭力。

但資本性改造并非只是簡單的設(shè)備更換，而是一個需要詳盡規(guī)劃和成本回收測算的復(fù)雜過程。根據(jù)仲量聯(lián)行的觀察，關(guān)注建筑的中期維護(hù)與小規(guī)模改造的短期計(jì)劃以3至5年為周期，而著眼于整體設(shè)施全面升級的長期計(jì)劃則以40至50年為周期。

傳統(tǒng)物業(yè)管理模式主要聚焦于“硬件”，在一定程度上忽略了“軟服務(wù)”。白皮書提出，物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)深入理解租戶和個人的行為邏輯，將服務(wù)從簡單的“管家式”職能提升到更具經(jīng)營性質(zhì)的戰(zhàn)略合作伙伴，通過提供個性化和定制化的服務(wù)，業(yè)主方不但能夠吸引更多的租戶和顧客，更將有力提升忠誠度和滿意度，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)租賃需求的穩(wěn)定增長。

隨著房地產(chǎn)發(fā)展新模式的加速構(gòu)建，物業(yè)與資產(chǎn)管理行業(yè)將在中國房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)揮愈發(fā)重要的作用。李從越表示，中國有望在綠色化、科技化和輕量化等方面成為全球物業(yè)管理行業(yè)的引領(lǐng)者，‘雙碳’目標(biāo)的提出讓綠色物管成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢；物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等前沿科技正在推動物業(yè)管理從粗放型向精細(xì)化、個性化轉(zhuǎn)型；精簡管理架構(gòu)，減少冗余的人工配置，通過網(wǎng)絡(luò)協(xié)作和服務(wù)外包實(shí)現(xiàn)高效運(yùn)營也將為越來越多的項(xiàng)目所采納。”

校對：祝甜婷